토지거래허가구역 심층 분석 보고서

토지거래허가구역 심층 분석 보고서

1. 대한민국 토지거래허가구역 제도 개관

대한민국 정부는 부동산 시장의 안정과 효율적인 토지 이용 계획 수립을 위해 토지거래허가구역(土地去來許可區域) 제도를 운영하고 있습니다. 이는 투기적인 토지 거래를 억제하고, 국토의 건전한 발전을 도모하기 위한 중요한 규제 메커니즘으로 기능합니다. 특히, 서울과 같이 부동산 시장의 변동성이 크고 개발 수요가 높은 지역에서는 토지거래허가구역의 지정 및 운영이 경제적, 사회적으로 상당한 영향을 미치고 있습니다. 최근 시장의 불안정성과 정부의 정책적 대응을 고려할 때, 토지거래허가구역에 대한 심층적인 분석은 시의적절하며 그 중요성이 더욱 강조됩니다.

2. 토지거래허가구역의 정의, 목적 및 법적 근거

• 정의: 토지거래허가구역이란 일정 규모 이상의 주택, 상가, 토지 등을 거래할 때, 해당 토지가 소재하는 시장, 군수, 구청장의 사전 허가를 받아야 하는 지역을 의미합니다 1. 이는 개인의 사유지 거래에도 적용되는 규제로서, 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급등하는 지역에 대해 발동됩니다 2. 허가 대상이 되는 거래는 단순히 매매에 국한되지 않고, 소유권(所有權) 및 지상권(地上權)의 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한함)을 포함하며, 이러한 권리의 취득을 목적으로 하는 예약 행위까지 포괄합니다 3. 이처럼 폭넓은 거래 행위를 규제 범위에 포함하는 것은 투기 행위를 다각적으로 차단하려는 정부의 의도를 보여줍니다.
• 목적: 토지거래허가구역 제도의 주된 목적은 비정상적인 투기적 토지 거래를 방지하여 부동산 시장의 안정을 도모하고, 급격한 지가 상승을 억제하는 데 있습니다 3. 또한, 국토 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행을 지원하고, 토지의 합리적이고 효율적인 이용을 유도하는 것 역시 중요한 목표입니다 3. 이러한 목적들은 단기적인 시장 안정뿐만 아니라 장기적인 국토 발전 전략과도 밀접하게 연관되어 있음을 시사합니다.
• 법적 근거: 토지거래허가구역 제도의 핵심적인 법적 근거는 **「부동산 거래신고 등에 관한 법률」**입니다 2. 특히, 동법 제10조는 국토교통부장관 또는 시·도지사가 특정 지역을 토지거래허가구역으로 지정할 수 있는 법적 권한을 명시하고 있습니다 2. 이와 더불어, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조부터 제126조 역시 토지거래허가에 관한 내용을 규정하며, 지정 기준 및 절차 등을 포괄적으로 제시합니다 5. 이처럼 두 개의 주요 법률에 근거를 두고 있다는 점은 토지거래허가구역 제도가 대한민국 법률 체계 내에서 중요한 위치를 차지하고 있음을 방증합니다.

3. 토지거래허가구역 지정 기준 및 절차

• 지정 기준: 토지거래허가구역은 다음과 같은 주요 기준에 따라 지정될 수 있습니다. 첫째, 투기적인 토지 거래가 성행하거나 지가가 급등하는 지역 및 그러한 우려가 있는 지역입니다 2. 둘째, 도시계획 등 토지 이용 계획이 새로 수립되거나 변경되는 지역으로, 계획 변경에 따른 투기적 수요를 차단하기 위함입니다 5. 셋째, 토지 이용에 대한 행위 제한이 완화 또는 해제되는 지역으로, 규제 완화로 인한 지가 상승 및 투기 가능성을 관리하기 위한 조치입니다 5. 넷째, 개발 사업이 진행 중이거나 예정된 지역으로, 개발 호재를 이용한 투기를 방지하는 목적을 가집니다 5. 마지막으로, 국토교통부장관이 투기 우려가 있다고 인정하거나 관계 행정기관의 장이 지정을 요청하는 지역도 지정 대상에 포함될 수 있습니다 5. 이러한 다양한 기준은 정부가 부동산 시장의 여러 측면을 고려하여 선제적이고 유연하게 대응할 수 있도록 합니다.
• 지정 권한: 토지거래허가구역 지정 권한은 해당 구역의 지리적 범위에 따라 달라집니다. 둘 이상의 시·군 또는 자치구에 걸쳐 있는 지역의 경우, 국토교통부장관이 지정 권한을 가집니다 4. 반면, 동일한 시·군 또는 자치구 내의 일부 지역에 대해서는 해당 시·도지사에게 지정 권한이 위임됩니다 4.
• 지정 절차: 토지거래허가구역 지정 절차는 다음과 같습니다. 먼저, 지정 계획에 대해 **도시계획위원회(都市計劃委員會)의 심의(審議)**를 거쳐야 합니다 6. 이는 전문가의 검토를 통해 지정의 타당성을 확보하기 위한 단계입니다. 심의를 통과하면, 지정권자는 지체 없이 다음 사항을 포함하는 **지정 공고(指定公告)**를 해야 합니다. 공고 내용에는 허가구역의 지정 기간, 허가구역 내 토지의 소재지, 지번, 지목, 면적 및 용도지역, 그리고 축척 1/50,000 또는 1/25,000의 지형도가 포함됩니다 5. 토지거래허가구역 지정의 효력은 공고일로부터 5일 후에 발생합니다 5. 이 유예 기간은 시장 참여자들이 새로운 규제에 대비할 수 있도록 하기 위함입니다.
• 허가 대상 면적: 토지거래허가구역 내에서 허가를 받아야 하는 토지의 최소 면적 기준은 토지의 용도지역별로 상이하게 설정되어 있습니다 2. 예를 들어, 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등에 따라 다른 기준이 적용됩니다. 또한, 국토교통부장관 또는 시·도지사는 허가구역을 지정할 당시 해당 지역의 거래 실태 등을 고려하여 기준 면적의 10% 이상 300% 이하 범위에서 따로 정하여 공고할 수 있습니다 2. 따라서, 실제 거래 시에는 해당 지역의 구체적인 공고 내용을 확인하는 것이 중요합니다. 기준 면적 이하의 토지 거래라도 일단의 토지 전체 면적이 기준 면적 이상인 경우에는 허가를 받아야 할 수 있으며 2, 허가구역 지정 후 분할된 토지의 최초 거래나 공유 지분으로 거래되는 경우에도 허가 대상이 될 수 있습니다 2.

4. 토지거래허가구역 내 토지 거래 절차 및 요건

• 기본 원칙: 토지거래허가구역 내에 있는 토지에 관한 소유권 또는 지상권을 대가를 받고 이전하거나 설정하는 계약을 체결하려는 당사자는 매도인과 매수인이 공동으로 해당 토지를 관할하는 시장, 군수, 구청장의 허가를 받아야 합니다 3. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 변경 허가를 받아야 합니다 3. 허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 법적으로 효력이 발생하지 않습니다 3.
• 허가 절차: 토지거래허가를 받기 위해서는 먼저 매도인과 매수인이 거래 조건에 합의해야 합니다 11. 이후, 양 당사자는 필요한 서류를 준비하여 토지거래계약허가 신청서를 공동으로 작성하고 관할 시·군·구청에 접수해야 합니다 3. 신청서가 접수되면, 담당 기관은 제출된 서류를 검토하고, 필요에 따라 관련 부서와 업무 협의를 진행하거나 현장 조사를 실시할 수 있습니다 9. 허가권자는 신청서를 접수한 날로부터 15일 이내에 허가 또는 불허가 결정을 내리고, 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지해야 합니다 4. 허가된 경우에는 허가증이 교부되며, 불허가된 경우에는 그 사유가 명시된 통보를 받게 됩니다 3. 만약 법정 처리 기간 내에 허가증 교부 또는 불허가 처분 사유 통지가 없거나 선매 협의 사실 통지가 없는 경우에는 해당 기간이 만료된 날의 다음 날에 토지거래허가가 있는 것으로 간주됩니다 3.
• 필요 서류 (일반적인 목록이며, 지역 및 목적에 따라 상이할 수 있음):

• 토지거래계약허가 신청서 3
• 토지이용계획서 3
• 토지취득자금 조달계획서 3
• 주민등록등본 12
• 개인정보 제공 동의서 12
• 위임장 (대리인 신청 시) 4
• 농업경영계획서 (농지 취득 시) 3
• 산림경영계획서 (임야 취득 시) 4
• 주택 임대차 계약 종료 확인서 (주택 매매 시, 임차인이 있는 경우) 13
• 주택 추가 취득 사유 등 소명서 (기존 주택 소유 시) 13
• 가족관계증명서 15
• 매수인 및 매도인의 신분증 사본 15
• 사업자등록증 (법인 매수 시) 17
• 법인인감증명서 (법인 매수 시) 15

• 허가 기준: 토지거래허가 심사 시에는 다음 사항들이 종합적으로 고려됩니다. 첫째, 해당 토지의 실수요성(實需要性) 여부입니다 5. 단순히 투기 목적이 아닌 실제 이용 목적을 가지고 거래하는지 여부가 중요하게 평가됩니다. 둘째, 신청인이 제시한 **토지 이용 목적(土地利用目的)**이 관련 법규 및 토지 이용 계획에 부합하는지 여부입니다 5. 셋째, 취득하려는 **토지의 면적(面積)**이 신청인의 이용 목적에 적절한지 여부도 심사 대상입니다 5. 자기 거주용 주택 용지 구입의 경우, 무주택 세대주로서 허가 구역이 속한 시군이나 그 연접한 시군에 거주해야 하는 등의 세부 기준이 적용될 수 있습니다 2. 지역 주민을 위한 복지 시설이나 편익 시설 설치, 농업·축산업·임업 경영 등 특정한 목적의 경우에는 그 목적에 부합하는 요건을 충족해야 합니다 2.
• 허가 불필요한 경우: 대가 없이 이루어지는 **상속(相續)이나 증여(贈與)**의 경우에는 토지거래허가를 받을 필요가 없습니다 5. 또한, 허가 대상 면적 미만의 토지 거래, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 협의 취득·수용·사용, 「민사집행법」에 따른 경매, 국유재산 또는 공유재산을 일반 경쟁 입찰로 처분하는 경우, 도시 및 주거환경정비법 등에 따른 분양, 건축물 분양, 도시개발법 등에 따른 토지 공급, 농어촌정비법에 따른 농지 매입 등도 허가 대상에서 제외될 수 있습니다 5. 국가, 지방자치단체, 정부 투자 기관이 허가권자와 협의한 경우에도 허가가 필요하지 않습니다 5.
• 이용 의무 및 벌칙: 토지거래허가를 받아 취득한 토지는 반드시 허가받은 목적대로 이용해야 하며, 일정 기간 동안(예: 주거용지 2년, 농업용지 2년, 공익사업용 4년 등) 해당 목적을 유지해야 하는 이용 의무 기간이 부과됩니다 1. 정당한 사유 없이 허가받은 목적대로 토지를 이용하지 않는 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 500만원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다 1. 또한, 토지거래허가를 받지 않고 계약을 체결하거나, 속임수 또는 그 밖의 부정한 방법으로 허가를 받은 경우에는 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시의 개별공시지가에 따른 해당 토지 가격의 100분의 30에 상당하는 금액 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다 3.

5. 서울특별시 토지거래허가구역 현황

• 전체 면적: 2025년 2월 17일 기준으로 서울특별시 내 토지거래허가구역으로 지정된 총 면적은 52.79㎢이며, 이는 서울시 전체 면적 605.24㎢의 약 8.72%에 해당합니다 18.
• 서울특별시 지정 구역 (총 52.07 ㎢): 강남·서초 자연녹지지역(26.62 ㎢), 개발제한구역(서리풀지구)(0.07 ㎢), 재건축 14개 아파트(강남 10, 송파 4)(1.36 ㎢), 공공재개발 선정지(기존) 8곳(0.14 ㎢), 신속통합기획(주택재개발) 선정지 14곳(0.79 ㎢), 신속통합기획(주택재건축, 재개발) 6곳(0.58 ㎢), 신속통합기획(재개발) 선정지 26곳 및 신속통합기획(재건축) 선정지 3곳(1.98 ㎢), 신속통합기획(재개발) 공모 선정지 4곳(0.20 ㎢), 공공재개발 선정지 16곳 및 신속통합기획(재개발) 12곳(2.03 ㎢), 신속통합기획(재개발) 4곳(0.16 ㎢), 주요 재건축단지 등(여의도, 압구정, 목동, 성수전략)(4.58 ㎢), 공공재개발, 신속통합기획(재건축·재개발) 선정지 등 15곳(0.94 ㎢), 신속통합기획(재개발) 선정지 6곳(0.30 ㎢), 신속통합기획(재개발) 선정지 2곳(0.14 ㎢), 신속통합기획(재개발) 선정지 2곳(0.13 ㎢), 신속통합기획(재개발) 선정지 2곳(0.16 ㎢), 모아타운 및 인근지역 (22개 구 60개 동)(11.11 ㎢), 모아타운 및 인근지역 12곳 추가 지정(0.78 ㎢) 18. 각 구역별 지정 기간은 2025년 5월 30일까지인 곳이 많으며, 일부 구역은 2026년 또는 2030년까지 지정되어 있습니다 18.
• 국토교통부장관 지정 구역 (총 0.72 ㎢): 용산구(0.72 ㎢) 18. 지정 기간은 2025년 12월 31일까지입니다 18.
• 최근 주요 확대 (2025년 3월 19일 발표, 2025년 3월 24일 효력 발생): 2025년 2월 일부 강남 지역의 토지거래허가구역 해제 이후 서울 부동산 시장, 특히 강남권을 중심으로 주택 가격과 거래량이 급증하는 현상이 나타나자, 서울시는 국토교통부와 협의하여 2025년 3월 19일 대규모 토지거래허가구역 확대를 발표했습니다. 이 조치는 2025년 3월 24일부터 2025년 9월 30일까지 6개월간 효력을 가지며, 강남구(강남·서초·송파)와 용산구 내 모든 아파트를 토지거래허가구역으로 지정하는 내용을 담고 있습니다 19. 이는 특정 동 단위가 아닌 자치구 전체를 대상으로 한 최초의 지정 사례이며 19, 이로 인해 서울시 전체 토지거래허가구역 면적은 기존 52.79 ㎢에서 163.96 ㎢로 약 3배 증가하여 서울시 전체 면적의 약 27%를 차지하게 되었습니다 19. 기존 토지거래허가구역으로 지정되어 있던 압구정동, 여의도, 목동, 성수동 및 신속통합기획 단지 등도 계속해서 허가구역으로 유지됩니다 19.

표 1: 서울특별시 토지거래허가구역 현황 (2025년 3월 24일 기준)

지정권자	지정 구분	최초 지정일	지정 기간	면적(㎢)	비고
합계				163.96
서울특별시장	소계			163.24
서울특별시장	강남구 전체 아파트	2025. 3. 24.	2025. 3. 24. ~ 2025. 9. 30.	39.50	신규 지정
서울특별시장	서초구 전체 아파트	2025. 3. 24.	2025. 3. 24. ~ 2025. 9. 30.	47.00	신규 지정
서울특별시장	송파구 전체 아파트	2025. 3. 24.	2025. 3. 24. ~ 2025. 9. 30.	33.15	신규 지정
서울특별시장	강남·서초 자연녹지지역	1998. 5. 31.	2024. 5. 31. ~ 2025. 5. 30.	26.62
서울특별시장	개발제한구역(서리풀지구)	2024. 8. 13.	2024. 8. 13. ~ 2025. 5. 30.	0.07
서울특별시장	재건축 14개 아파트 (강남 10, 송파 4개)	2020. 6. 23.	2024. 6. 23. ~ 2025. 6. 22.	1.36
서울특별시장	공공재개발 선정지(기존)8곳	2021. 1. 26.	2024. 1. 26. ~ 2026. 1. 28.	0.14
서울특별시장	신속통합기획(주택재개발) 선정지 14곳	2022. 1. 2.	2025. 1. 2. ~ 2026. 1. 28.	0.79
서울특별시장	신속통합기획(주택재건축, 재개발) 6곳(선정 4, 미선정 2)	2022. 1. 29.	2025. 1. 29. ~ 2026. 1. 28.	0.58
서울특별시장	신속통합기획(재개발) 선정지 26곳, 신속통합기획(재건축) 선정지 3곳	2023. 1. 4.	2025. 1. 4. ~ 2026. 1. 28.	1.98
서울특별시장	신속통합기획(재개발) 공모 선정지 4곳	2023. 12. 26.	2024. 12. 26. ~ 2026. 1. 28.	0.20
서울특별시장	공공재개발 선정지 16곳, 신속통합기획(재개발) 12곳	2021. 4. 4.	2024. 4. 4. ~ 2025. 4. 3.	2.03
서울특별시장	신속통합기획(재개발) 4곳	2025. 2. 13.	2025. 2. 18. ~ 2026. 4. 3.	0.16
서울특별시장	주요 재건축단지 등 (여의도, 압구정, 목동, 성수전략)	2021. 4. 27.	2024. 4. 27. ~ 2025. 4. 26.	4.58
서울특별시장	공공재개발, 신속통합기획(재건축·재개발) 선정지 등 15곳	2022. 8. 31.	2024. 8. 31. ~ 2025. 8. 30.	0.94	일부 기간 상이
서울특별시장	신속통합기획(재개발) 선정지 6곳	2024. 6. 4.	2024. 6. 4. ~ 2025. 8. 30.	0.30
서울특별시장	신속통합기획(재개발) 선정지 2곳	2024. 8. 6.	2024. 8. 6. ~ 2025. 8. 30.	0.14
서울특별시장	신속통합기획(재개발) 선정지 2곳	2024. 10. 22.	2024. 10. 22. ~ 2025. 12. 25.	0.13
서울특별시장	신속통합기획(재개발) 선정지 2곳	2024. 11. 19.	2024. 11. 19. ~ 2025. 12. 25.	0.16
서울특별시장	모아타운 및 인근지역 (22개구 60개동)	2024. 9. 10.	2024. 9. 10. ~ 2029. 9. 9.	11.11
서울특별시장	모아타운 및 인근지역 12곳 추가 지정	2025. 2. 18.	2025. 2. 18. ~ 2030. 2. 17.	0.78
국토부장관	소계			0.72
국토부장관	용산구 일부 (아파트 제외)	2020. 5. 20.	2024. 5. 20. ~ 2025. 12. 31.	0.72

주: 표의 면적은 참고용이며, 실제 허가 대상 여부는 개별 필지의 용도지역 및 면적 기준에 따라 달라질 수 있습니다.

6. 서울특별시 토지거래허가구역 지정의 과거 효과 분석

• 단기적 효과: 서울시에 토지거래허가구역이 지정되면, 해당 지역 내에서는 즉각적으로 부동산 거래량이 감소하는 경향이 나타났습니다 27. 이는 허가 절차의 추가와 거래 조건의 강화로 인해 매수 심리가 위축되고, 실제 거래로 이어지는 과정이 까다로워지기 때문입니다. 특히, 허가구역 내 거래량 감소폭은 서울시 전체 아파트 거래량 감소폭보다 더 크게 나타나는 경우가 많아, 규제의 직접적인 영향력을 보여줍니다 28. 또한, 허가구역 지정은 단기적으로 해당 지역의 지가 상승세 둔화에도 기여하는 것으로 분석됩니다 27. 이는 투기 목적의 단기 차익을 노리는 거래가 줄어들고, 시장이 안정화되는 초기 단계로 해석할 수 있습니다. 최근 강남 3구와 용산구 전체 아파트에 대한 토지거래허가구역 재지정 역시 단기적으로 거래량 감소를 유발할 것으로 예상됩니다 29.
• 장기적 효과 및 부작용: 장기적으로 볼 때, 토지거래허가구역 내에서는 투기적 거래는 억제되지만, 실수요자 중심의 거래는 점차 회복되는 모습을 보입니다 27. 그러나 허가구역 지정이 장기적인 가격 안정에 미치는 영향에 대해서는 전문가들의 의견이 분분합니다 29. 일부에서는 자금력이 있는 수요층의 꾸준한 유입으로 인해 가격 안정 효과가 제한적일 수 있다고 지적합니다. 또한, 토지거래허가구역 지정의 대표적인 부작용 중 하나는 풍선 효과입니다 19. 이는 규제를 피하려는 투자 수요가 허가구역 인근의 비규제 지역으로 이동하여 해당 지역의 가격 상승을 부추기는 현상을 의미합니다. 실거주 의무 조건 역시 허가구역 내 전세 매물 감소 및 전세 가격 상승을 초래할 수 있다는 점이 지적됩니다 31. 아이러니하게도, 토지거래허가구역 지정 자체가 해당 지역이 가치 있는 곳이라는 시장 신호로 작용하여 장기적으로 투자를 유인하고 가격 상승을 유발할 수 있다는 분석도 있습니다 1. 최근 서울시의 강남 일부 지역 허가구역 해제 후 단기간 내 가격 및 거래량이 급증한 사례는 규제 변화에 대한 시장의 민감한 반응을 여실히 보여줍니다 19.
• 사례 분석: 압여목성 (압구정, 여의도, 목동, 성수): 2021년 4월 27일 토지거래허가구역으로 지정된 이들 지역의 아파트 거래량을 분석한 결과, 지정 후 3년간(2024년 4월까지) 거래량이 지정 전 3년에 비해 평균 70.2% 감소했습니다 28. 이는 같은 기간 서울 아파트 평균 거래량 감소율 63%보다 높은 수치로, 허가구역 지정이 거래 활동에 상당한 영향을 미쳤음을 시사합니다. 특히 압구정동은 재건축 규제까지 겹치면서 거래량이 79.2%나 감소했습니다 28.
• 사례 분석: 잠삼대청 (잠실, 삼성, 대치, 청담): 2020년 6월 토지거래허가구역으로 지정된 잠실, 삼성, 대치, 청담동의 경우, 지정 후 4년간 거래량이 지정 전 4년에 비해 평균 72% 감소한 것으로 나타났습니다 28. 이는 동기간 서울 아파트 평균 거래량 감소율 60.4%보다 높은 수치입니다. 청담동의 거래량 감소폭이 74%로 가장 컸습니다 28. 흥미로운 점은, 이들 지역의 일부 아파트 단지에서는 허가구역 지정 기간 중에도 최고가를 기록한 후 하락했다가 다시 반등하는 등 가격 변동성이 지속되었다는 것입니다 28. 특히, 2025년 2월 이 지역에 대한 토지거래허가구역 지정이 해제되자, 불과 한 달 만에 평균 아파트 가격이 3.7% 상승하고 거래량은 72% 급증하여 규제 완화의 즉각적인 시장 영향을 보여주었습니다 24.

7. 토지거래허가구역 관련 전문가 의견 및 최근 정책 변화

• 정부의 최근 확대 결정 배경 (2025년 3월): 정부와 서울시는 2025년 2월 일부 강남 지역 토지거래허가구역 해제 이후 서울, 특히 강남권에서 주택 가격이 급등하고 거래량이 크게 증가하는 것을 심각한 시장 불안 징후로 판단했습니다 19. 추가적인 집값 상승과 가계 부채 급증 가능성을 배제할 수 없다는 우려 하에 25, 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 전체 아파트를 토지거래허가구역으로 확대 지정하는 선제적인 조치를 단행했습니다 19. 이는 갭투자를 포함한 투기적 거래를 차단하고 실수요자를 보호하기 위한 목적입니다 19. 확대된 허가구역의 지정 기간은 2025년 3월 24일부터 2025년 9월 30일까지 6개월로 설정되었으나 19, 시장 상황에 따라 연장될 가능성이 있습니다 19. 또한, 정부는 이번 조치에도 불구하고 시장 과열이 지속될 경우 조정대상지역 및 투기과열지구 추가 지정을 적극적으로 검토할 계획임을 밝혔습니다 19.
• 전문가 의견: 토지거래허가구역 확대에 대한 전문가들의 의견은 엇갈립니다. 일부 전문가는 단기적으로 투기 수요를 억제하고 가격 안정에 기여할 것으로 예상하는 반면 40, 거래 절벽 현상 심화에 대한 우려도 제기됩니다 29. 또한, 규제 지역 외곽으로 수요가 이동하는 풍선 효과에 대한 우려도 꾸준히 나타나고 있습니다 29. 잦은 정책 변화와 번복으로 인해 정책 신뢰도가 저하될 수 있다는 지적도 있습니다 24. 많은 전문가들은 토지거래허가구역 지정만으로는 근본적인 집값 상승 문제를 해결하기 어렵다고 보며, 주택 공급 확대, 대출 규제 등 보다 종합적인 정책 접근이 필요하다고 강조합니다 29. 한 증권사 연구원은 토지거래허가구역 재지정이 건설사 실적에 미치는 영향은 제한적이나 투자 심리를 위축시킬 수 있다고 분석했습니다 42. 한국은행은 최근 서울 집값 상승의 원인 중 하나로 토지거래허가구역 해제를 지목하며 갭투기 확산을 우려하기도 했습니다 24.

8. 토지거래허가구역 내 부동산 거래 시 주요 고려 사항 및 영향

• 매수자의 경우: 토지거래허가구역 내에서 토지 또는 주택을 매수하려는 개인이나 법인은 해당 거래가 허가 대상인지 여부를 반드시 확인해야 합니다 1. 특히, 최근 확대된 강남 3구 및 용산구 아파트 매수의 경우, 2년간의 실거주 의무가 부과되어 투자 목적의 매수는 사실상 불가능합니다 1. 매수자는 토지거래계약허가 신청서, 토지이용계획서, 자금조달계획서 등 복잡하고 다양한 서류를 준비하여 제출해야 하며, 거래 승인까지 약 15일의 처리 기간이 소요될 수 있음을 고려해야 합니다 3. 기존 주택을 소유한 매수자는 추가 주택 취득 사유를 소명해야 할 수 있으며, 경우에 따라 기존 주택 처분 서약이 요구될 수도 있습니다 16. 법인의 경우, 사업자등록증과 함께 사업 목적에 부합하는 토지 이용 계획을 제시해야 하며, 현장 실사 등의 과정을 거칠 수 있습니다 17. 경매를 통해 부동산을 취득하는 경우에는 토지거래허가 대상에서 제외될 수 있다는 점도 고려해 볼 수 있습니다 43.
• 매도자의 경우: 토지거래허가구역 내 부동산을 매도하려는 경우, 매수자에게 허가 의무가 발생하므로 거래 성사에 어려움을 겪을 수 있습니다. 매수자와 공동으로 허가 절차에 협조해야 하며, 임대차 계약 종료 확인서 등 필요한 서류를 준비해야 합니다 3. 허가 절차로 인해 거래 완료까지 예상보다 긴 시간이 소요될 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.
• 일반적 고려 사항: 매수자와 매도자 모두 거래하려는 부동산이 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있는지 여부를 공식적인 경로를 통해 반드시 확인해야 합니다 17. 토지거래허가를 받아 취득한 토지는 허가받은 목적대로 이용해야 하며, 이를 위반할 경우 과태료 등의 불이익을 받을 수 있다는 점을 명심해야 합니다 1. 토지거래허가구역 내 부동산 거래는 복잡한 법적 절차를 수반하므로, 거래 전에 반드시 부동산 전문가나 법률 전문가의 상담을 받는 것이 바람직합니다.

9. 결론: 토지거래허가구역 제도의 역할과 미래

토지거래허가구역 제도는 대한민국 부동산 시장, 특히 서울과 같은 고수요 지역에서 투기 억제와 계획적인 토지 이용을 위한 중요한 정책 도구로 기능해 왔습니다. 최근 서울시의 강남권 아파트 시장을 중심으로 발생한 급격한 가격 변동에 대응하여, 정부는 토지거래허가구역을 대폭 확대하는 결정을 내렸습니다. 이는 시장 상황에 대한 정부의 적극적인 개입 의지를 보여주는 사례입니다.

그러나 토지거래허가구역 제도의 효과와 부작용에 대해서는 여전히 다양한 의견이 존재합니다. 전문가들은 단기적인 시장 안정 효과와 함께 거래 위축, 풍선 효과, 정책 신뢰도 저하 등 다양한 측면을 지적하고 있습니다. 과거 서울시의 토지거래허가구역 지정 사례를 분석한 결과, 단기적으로 거래량 감소에는 뚜렷한 효과가 있었으나, 장기적인 가격 안정 효과는 제한적일 수 있으며, 주변 지역으로의 수요 이동과 같은 부작용도 나타날 수 있음을 확인했습니다.

향후 토지거래허가구역 제도는 서울 부동산 시장의 안정화를 위한 주요 수단으로 지속적으로 활용될 것으로 예상됩니다. 다만, 정책의 실효성을 높이고 부작용을 최소화하기 위해서는 시장 상황을 면밀히 모니터링하고, 다른 부동산 정책과의 유기적인 연계를 강화하는 노력이 필요합니다. 또한, 정책의 일관성과 예측 가능성을 확보하여 시장 참여자들의 혼란을 줄이는 것도 중요한 과제입니다. 장기적으로는 주택 공급 확대, 금리 정책, 세제 개편 등 보다 근본적인 해결책과 함께 토지거래허가구역 제도가 조화롭게 운영될 때, 대한민국 부동산 시장의 건강한 발전과 국민 주거 안정에 기여할 수 있을 것입니다.

Works cited

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40. 정부, 토지거래허가구역 다시 확대… 부동산 시장 '거래 절벽' 우려 - 녹색경제신문, accessed March 20, 2025, https://www.greened.kr/news/articleView.html?idxno=324550

41. [스타트경제] 한 달 만에 번복된 토지거래허가제...3배 확대된 '극단 처방' 효과는? / YTN, accessed March 20, 2025, https://www.youtube.com/watch?v=8l0ZmD283ls

42. 토지거래허가구역 재지정, 주택주 투자심리 위축시킬 것 - 연합인포맥스, accessed March 20, 2025, https://news.einfomax.co.kr/news/articleView.html?idxno=4347408

43. 서울 토지거래허가구역 매매 및 경매 유의사항 : 네이버 블로그, accessed March 20, 2025, https://blog.naver.com/ex_developer/223228493947?viewType=pc